破译楼盘危机，首先要搞清楚房地产营销的全过程,也就是说要破译房地产全程营销的DNA链条。

从全程营销的角度来看，楼盘营销实际包括七大体系，即由市场调研、项目选址、项目定位构成的项目定位调研体系；由概念设计、形象包装等构成的概念建设体系；由规划设计、施工建设构成的项目建设体系；由销售策略、促销策略、房源控制、销售人员培训管理等构成的楼盘销售体系；由推广策略、媒体整合、新闻策划等构成的传播推广体系；由价格策略和价格分配等构成的价格体系；由售前服务、售中服务、售后服务，以及物业管理构成的项目服务体系。

    这七大体系都对销售产生现实影响，它们组合一起，共同构成一个项目的全程营销系统。各体系又涉及以下具体工作，这就是楼盘全程营销的DNA密码。

 

 

密码一：区域房地产市场现状及趋势

经济环境

政策环境

金融环境

行业环境

房地产市场的总体供求现状

市场板块的划分及差异

平均价格走势及市场价值发现

未来价格预测

 

密码二：项目地块开发调查分析

项目土地性质调查

地理位置

地质地貌

土地面积及红线图

三通一平现状

 

密码三：项目用地周边环境调查

人文特征

自然特征

地块周边建筑物

绿化景观

自然景观

历史人文景观

环境污染状况

 

密码四：地块交通条件调查

市政路网

公交状况现状及其 远景规划

对外的公路、铁路、航空状况

进入项目地块的直入交通网状况

 

密码五：周边市政配套设施调查

购物场所            

文化教育

医务卫生            

金融服务

邮政服务            

生活服务

娱乐、餐饮、运动

 

密码六：项目核心价值体系的建立。

项目核心竞争力分析

类比土地价值分析

可提升价值判断

项目可实现价值分析

项目核心价值体系的建立

项目核心价值体系的实施策略

 

密码七：项目发展定位研究

市场定位

产品定位

目标群定位

主题定位

价格定位

形象定位

发展商定位

 

密码八：目标客户群定位分析

项目所在地人口总量及地块分布情况

项目所在地经济发展及人口就业情况

项目所在地家庭情况分析

项目客户群的定位

 

密码九：项目竞争市场状态

竞争楼盘基本信息

竞争楼盘户型结构详析

竞争楼盘规划设计

竞争楼盘销售推广：策略、模式、资料

竞争楼盘对市场影响的综合评判

 

密码文本

项目定位调研体系SWOT分析

 

密码一：楼盘概念创意设计

项目名、概念名、道路名、建筑名、组团名，及其以上演绎

 

密码二：楼盘标识（LOGO）创意设计

项目标志,标准色,标准字体

 

密码三：广告风格规范

 

密码四：楼书创意设计风格

 

密码五：其它宣传品

入市前的印刷品的设计、制作（附下）

 

密码六：工地环境包装视觉

工地围墙

主路网

参观路线

环境绿化

建筑物

 

密码七：销售中心包装设计

室内外展示设计                   

功能区分提示

大门横眉设计                     

形象墙设计

台面标牌                               

展板设计

导示牌

                                   

密码八：销售人员服装规范

 

密码九：销售用品系统设计     

        

密码十：示范单位导示牌

 

密码十一：样板房说明牌

 

密码十二：公司及物业管理系统设计

办公功能导视系统设计

物业管理导视系统设计

 

密码十三：公共活动现场包装

 

密码文本

概念建设体系价值分析

 

密码一：总体规划与设计

总体规划

建筑风格定位

立面色彩提示

园林风格提示

道路规划

社区配套

规划设计与概念的统一性

 

密码二：主力户型选择

竞争楼盘户型比较

项目户型配置比例

主力户型设计提示

主力户型与概念的统一性

 

密码文本

项目建设体系的概念维护价值与市场竞争价值分析

 

 

密码一：整体销售策略

 

密码二：入市时机的确定及安排

 

密码三：公关策略

 

密码四：促销策略

 

密码五：销售培训

 

密码六：销售管理方案

 

密码七：特殊卖点和销售手段

 

密码八：项目强势、弱势与对策

 

密码九：营销推广效果与监控、评估及修正

 

密码文本

营销策略效果、过程、结果综合测评

 

 

密码一：传播推广总策略

 

密码二：宣传主题

 

密码三：新闻运作策划

 

密码四：广告推广手法

广告总体策略

广告阶段性划分

广告主题

广告创意表现

 

密码五：广告效果监控、评估及修正

 

密码六：媒介策略

媒体总策略及媒体选择

媒介组合

投放频率及规模

费用估算

 

密码七：公共关系活动策划

 

密码八：推广费用计划及推广费用保证

 

密码文本

传播推广体系效力预测

 

 

密码一：售楼均价

密码二：楼层及方位差价

密码三：价格分期策略

密码四：内部认购价格

密码五：入市价格

密码六：价格升幅周期

密码七：升幅比例

密码八：各户型总价差额控制

密码九：价格变化市场反应及控制

密码十：项目价格、销售额配比表

 

 

密码文本

价格体系市场操纵价值分析

 

 

密码一：客户陌拜服务

密码二：销售现场接待服务

密码三：现场咨询服务

密码四：售后回访服务

密码五：售后手续办理送达服务

密码六：物业管理模式

密码七：社区（商场）配套服务

 

密码文本

服务价值与项目附加值分析

 

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